Видео – https://www.youtube.com/watch?v=IvLDzX5mb3U
Добрата инвестицията винаги носи в себе си доза риск. Въпросът е той да бъде минимизиран и пресметнат преди да се хвърлим в ново начинание.
В последно време инвестицията в недвижм имот е доста популярна, въпреки че доходността от нея е сравнително ниска.
Повлияни от множеството подкасти и обучения, купувачите гледат на покупката на недвижим имот като на инвестиция, но на практика това е по-скоро спестяване под формата на недвижим имот.
За да гледаме на покупката на имот като на инвестиция, следва да реализираме и определена печалба. Но зад всяка печалба стои и съответното изразходвано време. Много често отдаването под наем на имот се счита за пасивен доход. През последните години обаче това не е точно така. Изобщо схващанията за доходите, бизнеса и парите, които се налагат чрез обучения и тренинги са доста остарели концепции, и не отговарят на съвременните условия. Примерът за пасивния доход от наем е особено подходящ в случая.
Към днешна дата около 62% от сделките с недвижими имоти в София и Пловдив са с ипотечен кредит, който има своите разходи под формата на лихви, такси, застраховки… С две думи изтеглянето на ипотечен кредит и покупката на недвижим имот е всичко друго само не и пасивно занимание. Имате вадене на документи за кредит, имате обикаляне за избор на жилище и може би най-големият ужас за дамите – майсторите, които да направят ремонт и превърнат мястото от апартамент в дом, за който някой би платил разумна цена. Всичко това се заплаща с колосално време и средства. В изключително редки случаи е възможно да се наемат дизайнерки бюра, които пък да намерят майстори и да упражнят адекватен контрол върху тяхната дейност. Обикновенно, ако се използва тази схема координацията и контрола се изпълнява от собственика на апартамента с цел намаляването на разходи.
Веднъж завършен и обзаведен апартаментът продължава да се нуждае от време и средства. Следва адвокат, който да изготви договор за наем и срещи с потенциални наематели. Често брокерите на недвими имоти се опитват да изземат функциите на адвоката и да предложат „стандартен договор“ за наем, но това е защото в поседствие те не носят отговорност, ако наемателите са некоректни. Проблемите с наематели стават все по-чести и почти винаги водят до нова сага с майстори. Затова договорите за наем не бива да бъдат подценявани. Няколко наема като депозит вършат работа за отсяване на потенциални наематели, но не решават проблема с щетите, които обикновено надхвърлят сериозно тези депозити.
Текущият контрол върху използването на имота се оказва най-добрата превантивна мярка за бъдещи проблеми, но това също изисква време и внимание.
В крайна сметка доходността от отдаването под наем на един имот се „върти“ около 3-4% годишно, ако вземем предвид разходите по освежителен ремонт след всеки наемател, разходите по ипотеката, поддръжката, данъците и амортизацията на обзавеждането и уредите. Разбира се винаги има варианти имотът да се дава необзаведен, да се включват в договорите клаузи за ремонт, но това пък се отразява върху наемната цена и сътветно доходността от инвестицията.
От моята практика, най-печаливши от покупката на второ жилище са хората, които гледат на него като на форма на спестявания, което изгражда една по-ралична концепция.
Когато говорим за спестявания това означава достатъчно високи доходи, които не се харчат в рамките на месеца. Никога не е било разумно тези пари да се спестяват в банка, а недвижимите имоти винаги са било доста добра алтернатива за спестяване. Една от причините е, че чисто исторически цената им расте повече от нивото на инфлацията. Имайте предвид, че лихвите по депозитите в банките винаги са по-ниски от инфлацията и затова парите в банка се обезценяват.
Ефекта от спестяване в имот се мултиплицира многократно, когато обвържем срока на кредита (ако ползваме кредит) с възрастта на децата. Тогава нашите наследници получават наистина добър старт в живота, а цената на имота може да им послужи за добър стартов капитал за бизнес, пътуване или образование. Малко хора съобразяват, че спестяването под формата на имот е много по-доходоносно от примерно спестовна застраховка живот. Освен това вложените средства са добре защитени от актив, чиято цена расте с времето и ако поддържаме имота в добро състояние, то той ще бъде ликвиден във всеки един момент. Дори да изпаднем във временна невъзможност да изплащаме ипотеката, опцията с продажбата му винаги е налице, като това най-вероятно ще доведе до реализиране на печалба от разликата в цената, което вече ще превърне спестяванията в инвестиция, а доходността доста прилична, имайки предвид дългите години, в които сме получавали наем.
В заключние можем да кажем, че покупката на втори имот с ипотека осигурява доста по-добра защита на спестяванията от банковия депозит или животозастраховката, стига договорът за кредит да бъде разумен и подходящ. Това вече зависи от нас, като консултанти по лични и фирмени финанси, а в този вид съветване имаме над 19 години опит, който сме готови да споделим в детайли на нашите клиенти.
Вашият коментар