Писна ми от разни брокерски номера и реших да осветля малко практиките им. Последната седмица имах 2-ма клиенти, мераклии за ново жилище с идентичен случаи.
Схемата е следната:
Подписване на договор, който не е предварителен договор, а плаща реално комисиона на брокера
Като си харесате жилището, брокерите веднага Ви пъхат в ръцете един договор, който не е предварителен договор, а нещо което реално няма смисъл. Поне не юридически. Целта е да вземат от Вас все пак някакви пари, докато сте „топъл”. Обикновено Ви обясняват как срещу 1000 EUR, те щели да „свалят обявата от предлагане”. Хубаво, ама това е договор с агенцията, а не с продавача. Той дали ще го свали или ще го обяви още на 5 места с 2 000 EUR отгоре си е негова работа. Все пак вече е намерил във Ваше лице клиент за тази цена. Дали сте 1000 EUR, но на агенцията и ако може той да изкара още 2 000 „що да не”?
НИКОЙ НЕ МОЖЕ ДА ГАРАНТИРА СВАЛЯНЕТО НА ОБЯВАТА!!! За какво точно ги давате тогава тези 1000 EUR дето им викат „стоп капаро”… аз не мога да си обясня. Защото ги имате предполагам. Но така или иначе, брокерът е взел от вас вече някакви пари. Оттук нататък ако вземе остатъка – ОК. Ако не, остава с 1000 EUR. А Вие имате нужда от кредит.
Агенцията урежда кредита. Имаме си специален човек за това.
Да ама не! Защо според Вас идват тогава тия хора при мен? Аз ще Ви кажа. Защото имат нужда от кредит и агенцията не им го е „уредила”. Но те вече са си взели 1000-та евро и не са чак толкова заинтересовани нали?
Има и друга хипотеза. Ако наистина са запознати с кредитирането (макар практиката друго да показва) значи са знаели че няма да получите кредит. Но въпреки това Ви взимат 1000 EUR. Добра заработка нали? Пък после и да не Ви отпуснат кредит… все тая. Те са с 1000 EUR „напред”.
Стигаме до предварителния договор
Дават Ви един „Стандартен предварителен договор”. Е ТАКОВА ЖИВОТНО НЕМА!!! Спорих с една брокерка, която ми обясняваше, че нямало нужда от адвокат. Те адвокатите всичко обърквали и само проваляли сделките. Което често си е така. Лично аз съм провалял десетки сделки и после клиентите са ми целували ръката за благодарност.
Брокерите сами пишели предварителните договори, а това е крайъгълен камък в сделката за покупка на недвижим имот. На този етап Ви искат 10% от стойността на сделката и после брокера изчезва. Край! Няма го! С малки и редки изключения. Освен ако наистина не Ви „уредят” кредит и не очакват комисионна и от банката. Но за това после.
Плащате 10% капаро, плащате 3% комисионна, без да знаете ще имате ли кредит, няма ли да имате, изрядни ли са документите на имота, какво ще иска банката, какви ще са разходите за нотариус, държавни такси и данъци… Изобщо до момента Вие адвокат на Ваша страна нямате. Имате полуграмотен брокер, който се изявява като адвокат.
Затова има и толкова измами с недвижими имоти
Трябва да сте наясно, че адвокатските хонорари са далеч по-ниски от тези на брокерите, а работата, която вършат юристите е в пъти повече. И най-важното: ПРЕДОТВРАТЯВАТ ИЗМАМИТЕ!!
Много добра схема за заработване на парички върлува напоследък. Каква е калкулацията:
1000 EUR стоп капаро
10% – 1000 EUR капаро на предварителен договор (изваждаме от 10-те % тези 1000 EUR стоп капаро)
3% – комисионна на брокера
Но банката отказва кредита. А в предварителния договор пише (обикновено не се четат, а и да се четата не се разбират), че ако пропуснете срока, капарото се задържа.
ЧЕСТИТО!!!
Адвокатът трябва да е Ваш. Вие да сте го избрали и да не е посочен от агенцията.
Поне ако не искате да осъмнете с горните разходи и без възможност да си ги възстановите. И това е малкото зло. Защото ако има нещо нередно по имота, тогава ще изгорите с цялата сума.
Доста често битува схващането, че банката ще провери имота и документите. Но това е само защото не познавате клиентите, които ме търсят. И те са мислили като вас с идеята да спестят от адвокат.
Нотариусът и таксите по сделката
Само да си знаете, че агенциите много държат да е при „техен нотариус”. Познайте защо!
Защото получават комисионна. Имах една доста заплетена сделка пак от този тип. Разбрали са че няма да има кредит, взели са им 1000 EUR „Стоп капаро”, та даже и с предварителен договор са ги излъгали. А кредит не може да има защото имат лоша кредитна история (лошо ЦКР). Измислям схема как да не им вземат новото жилище и им уреждам кредит. Звъни ми на следващия ден една надъхана брокерка и ми обяснява колко важно е да мине при „техен нотариус”. Теглих и една естествено и обясних на клиентите, че трябва да си изберат с кой да работят. Избраха нас за техен късмет и нещата им се получиха.
Интересите и плащанията
Макар да го повтарям ще кажа, че единствения начин да не Ви излъжат, е да имате ИЗБРАН ОТ ВАС АДВОКАТ, КОЙТО НЕ Е НА АГЕНЦИЯТА! То агенциите така или иначе не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор. А това при тях е табу. Те трябва само да взимат. Не искам да омаловажавам усилията на брокерите, ама много са некомпетентни и нагли горките. И няма как да е друго. Те ще вземат пари от Вас само веднъж в живота им. А от строителя ще вземат многократно. Той строи и ще строи пак. Познайте към кого ще са по-лоялни?
С нотариуса е същата работа като с адвоката. Веднъж изповядана сделката, търсете си после правата колкото искате.
Практични съвети при покупка на недвижим имот
За финал ще Ви дам няколко практични съвети за процедурата. По-евтино е така да знаете!
1. Най-важно е да знаете, че кредита ще бъде отпуснат. Това е най-важното. Ще знаете и колко. Отивате в банката първо или идвате за консултация. Пак е доста по-евтино, макар при мен консултациите да са платени.
2. Правите си уговорка с адвокат да Ви прегледа имота и да Ви съдейства за нотариус.
3. Чак тогава търсите недвижим имот и се занимавате с брокери.
В този ред на действия е най-евтино и със сигурност няма да ви излъжат.
Васил Кендов
www.draftis.com – Кредитни консултанти
ЗА КОНСУЛТАЦИИ ПО ЖИЛИЩНИ КРЕДИТИ И ЛИЧНИ ФИНАНСИ
НЕРЕДОВНИ КРЕДИТИ
ПРОБЛЕМИ С ЧСИ
Comments (21)
Здравейте, г-н Кендов,
Сърдечно благодаря за тази статия. Искрено се развеселих като я четох и си припомних моя опит с т.нар. брокери преди 15-ина години, когато си купувахме жилище. Като знам как се работи тази професия на запад, се чудя на нахалството на нашите пишман-брокери. Но сте прав, че всъщност и ние, и липсата на някаква адекватна нормативна уредба им го позволява.
Хубаво е, че отделяте време за да давате ценни съвети на нас обикновените потребители.
Чрез е-вестник стигнах до вашия блог и го намирам за много полезен.
Благодаря още веднъж, ще популяризирам блога ви сред приятелите си.
Успех!
Благодаря Ви и аз. Явно не съм сам в усещанията си за лоши практики 🙂
От много време не съм чела подобно простичко и достъпно обяснение как се лъжат хората. Близо 8 години съм работила в сферата на кредитрането и бих дала същя съвет на всички, на които им предстои да се сблъскат с брокерте банките. Консултацията и съветите от незавсими адвокати не са за подценяване. Имала съм случай в който заложен имот в друга банка беше минал продажба и ипотека т.е проверен от брокера, адвокатите в банката и нотариуса…..а дали не е чиста схема при положение, че всички пари и такси са платени и хората се оказват пред свършен факт, По добре платете 100 – 200 лева повече и си купете спокойствето.
Ми щом всички брокери са мошенници аз пък твърдя че всички финансисти са крадци – ха сега да видим и аз имам аргументи в тази посока 🙂 Прадлагма да пуснем анкета господин финансист с въпрос честни ли са договорите на банките (направени с адвокат) и имали подмолни камъни в тях (с малките букви)
Какво разбирам аз от подводни камъни в банковите договори? 🙂
Ние също имахме отвратителен опит, не само с брокерите, а и със сайтовете за недвижими имоти, които са пълни с фалшиви обяви, предполагам създадени от същите тези брокери, но и толерирани от собствениците на сайта, за да има: повече обем от обяви и да има повече посещения съответно. А до какво води това? До обезсърчаване при търсенето в самият сайт и до смяна на стратегията при търсене на жилище, отново попадайки в лапите на тези същите брокери. А те са си бая просто и алчно племе.
1. Сред тях 90% от хората не знаят как да говорят с клиент, как да го направят дългострочен клиент, за да може после той да ги препоръча и да подобряват имиджа си. Както е написано в блога – важното е да ти вземат парите 1 път и това им стига. Не им пука хич за вас.
2. Всичко, което гледат е сделката да стане и то на най-висока цена, за да лапнат висока комисионна. Каквото и да ви говорят, независимо колко са убедителни, само това ги интересува! 1000%!
3. За да си брокер не се изисква да имаш никакво образование, ценз или поне култура. Изисква се да си нагъл и да нямаш скруполи! Това е. Можете да се сетите какви хора виреят на подобни позиции.
Няма да ви разказвам подробно премеждията си с тях, само ще спомена, че и мен, както и на автора на блога ми писна от тъпите им, нагли и безочливи номера и реших да си направя мой сайт, в който да предлагаме хората да заобикалят брокерите и да се свързват сами едни с други. Безмислено е да тъпчем гушите на тия търтеи за минимум работа и то с минимално качество.
Ако някой има интерес, сайта е https://www.rentforreal.bg – за сега го разработваме и сме още в началото. Но сме поели кръстоносния поход, защото ни писна да ни се подиграват в очите и даже да искат и пари за това.
Надявам се е времето наистина да се изготвят подходящите нормативни наредби и да се изисква лиценз за подобен тип дейност и да се отнема за лъжлива и подвеждаща информация. Тогава бизнеса с недвижими имоти може да стане малко по-достоен.
Г-н Кендов, Вие изобщо виждате ли какво пишете? Чудя се с кой акъл точно, съдите за брокерите като цяло, въз основа на 2-3 Ваши случая? Вие, давате ли си сметка, че потенциалните представители на конформизма ще приемат написаното от Вас за чиста монета?
Сега, ще говоря по точки:
1. И аз не одобрявам капаро на отговорно пазене в дадена агенция и не го практикувам в моята. Да, прав сте, че това капаро не може да гарантира, че имотът няма да се продаде от собственика, но все пак съм имала такива случаи в 20-годишната си практика и никъде не е имало издънка. Важно е да се отбележи, че такова капаро се взима когато има ексклузивни права с подписан договор.
2. Цялата си практика съм изкарала с предварителни договори, които на са писани от адвокати и нямам нито една провалена сделка. Кое Ви кара да мислите, че Вие като адвокат ще ми предложите по-добър договор от моят…Нищо? Договорът си е договор и няма как, Вие г-н Адвокат да измислите тепърва парното и колелото! Моите договори се приемат от юридическите отдели на всички банки с които съм работила.
3. Комисион- Да, 3% е и това са абсолютно заслужени пари, за работата която вършим като брокери! Ние носим отговорност за всяко евро по сделката. Ние ходим с клиенти по огледи с месеци, буквално като простинали коне! Погрешно е схващането, че Вие като адвокати сте велики…Не, не сте! В моята практика се е случвало доста пъти такива като Вас да се опитват да развалят сделки, защото при Вас – адвокатите, Егото Ви е над всичко и никога не мислите за клиента си, а мислите само как да се изкарате по-умни от един брокер, който дори и със средно образование може да ви натика в малкия си джоб със знанията си! Това е защото всеки уважаващ себе си брокер знае ЗЗД до толкова до колкото му е нужно за работата му. Когато нещо не знае или има промяна се допитва до закона или Нотариус, защото предполагам, че за финализиране на сделката не е важно Вашето мнение като адвокати, а това на Нотариуса. Срещала съм не в един и два случая в които, точно клиентите Ви ви натирват, защото им проваляте сделките и си остават с брокера за да си изведат сделката по мед и масло.
4. Не знам с какви случаи сте се сблъсквали, но аз като брокер никога няма да капарирам сделка без да съм проверила имота и ако има банка ще чакам предварително одобрение за кредита от нея! Какво значение има за Вас това, че агенцията може да предложи Нотариус и кой Ви каза, че взимаме комисионни? Та Вие няма ли да направите същото…или за Вас е важно “предполагаемия” комисион да го вземете Вие? Какво значение има за Вас, че агенциите уреждат кредити? Да, ние понякога работим с договори с банките, но това по никакъв начин не ощетява клиента, нито от към пари, нито от към лихви! Да не би проблема да Ви е, че на Вас като юристи не Ви предлагат договори?Ако Ви задам няколко блиц въпроса относно една сделка, съм убедена, че няма да можете да ми отговорите веднага на всичките и ще допуснете грешка!
5. Последният Ви раздел съвети направо ме втрещи! Значи какво излиза на практика…Да дойдат клиентите да наемат Вас, после да се обърнат към брокер? Брей…много сте хитър…Значи агенцията да Ви свърши мръсната работа, да намери имота, пък Вие да дойдете за борбите, да съберете комисиона и овациите и да сте отново велики! 90% от брокерите са много добри в работата си..моля, дайте им път!!!
6. Вместо да плюете по брокерите като цяло, ако толкова Ви харесва работата и я разбирате, просто си отворете агенция! Пък да се яви някой Ваш колега и да напише в блога си какъв измамник сте, пък ще Ви питам тогава! Нямате никакво право да правите брокерите като цяло на дреп, само защото сте имали 2-3 случая с некоректни (според Вас колеги)!!!
И като завършек на поста си, ще кажа, че ако се допитате до статистиката ще стане ясно, че адвокатите като цяло са много по-некоректни към клиентите си от брокерите!
Чудих се дали да не изтрия този коментар заради тона който прозира в него, но реших да го оставя за да се види колко наистина са некомпетентни брокерите на недвижими имоти и как изпускат наистина важните неща във всяка сделка
Г-жо Трайкова, АЗ СЪМ ФИНАНСИСТ а не АДВОКАТ!
Председател съм на Асоциацията на потребителите на банкови и финансови услуги и се занимаваме само с такива сделки, в които явно е “пропускан” адвоката като една несъществена брънка в процеса на покупка на недвижими имоти. Нагледал съм се и съм се наслушал.
Дано Вашия коментар послужи нагледно на Вас и всички клиенти, как трябва да се внимава да не се изпускат съществени детайли.
Хубаво е да се чете – ” въз основа на 2-3 Ваши случая?” не значи същото като “Последната седмица имах 2-ма клиенти”
Пожелавам Ви успех и повече упорство в изпипването на сделките, за да не се налага да пишем такива статии.
Аз не изпускам детайлите г-н Кендов! Съжалявам за техническите грешки, но на всеки се случва понякога! Според мен не е коректно да изливате тази помия върху брокерите, само защото за някакъв период сте срещали колеги които не разбират. Да, те може да не разбират, но на главата си имат управители, шефове и тн. които пък разбират. Никой не се родил научен, включително и Вие…едва ли имате ореол на главата. Аз, лично съм обидена от статията Ви, най-малко защото знам какво знам, знам колко ми струва труда и през какво минавам за да си направя сделката и доколкото зависи от мен няма да позволя да оплювате работата ми! Не може да се говори общо…изкарайте измамника и некомпетентния, назовете го по име и го ”съветвайте”, не всички! Изтриването на коментара ми беше грубо и ме навежда на мисълта, че и Вие самият не сте убеден в това което пишете. Допускате само хвалебствия и постове които са съгласни с Вас! Ако искате да си чешете Егото, действайте персонално, а не общо! Дайте да си уважаваме работата която работим и Вие и Ние!
Ама коментара не Ви е изтрит 🙂 напротив! Даже съм го постнал и във ФБ.
Пак изпускате детайлите,за втори път само за ден, само на едно място. 🙂
Грешно Ви е насочена агресията. Насочете я към колегите Ви, които рушат пазара. Защото днес половин ден се занимавам с резултат от действия на Ваши колеги, при които хора губят жилището си в момента.
И моля Ви бъдете по-акуратна и обръщайте внимание на детайлите.
Първият ми коментар беше изтрит, пуснах го отново и чак тогава го позволихте! Имам един въпрос: Вие като финансист, а не адвокат…с какво помагате на клиентите си пострадали от сделки с имоти? Едва ли това е работата Ви! Синът ми работи във Вашата сфера и не съм забелязала оправяне на ”мръсни сделки” да му влиза в СОП-а…Както казах, извадете измамника с име и фирма и пишете, така ще може да се пазят и клиентите и ние! Според моят начин на работа статията Ви съдържа откровени глупости! Съжалявам, ако Ви засягам, но е така! Всичките описани от Вас практики, а и страшно много колеги не ги практикуваме! Изграждала съм име 20г. с точност, коректност, знание и учене, не мога да позволя някой да ме плюе и да обяснява каква измамница съм, защото Вие говорите общо за гилдията, а не конкретно! Бих казала, че точно в посочените от Вас практики, конкретиката е много важна…ама къде ти…дай да плюем и да се правим на интересни! Хайде сега, обяснете ми пак, как не се заглеждам в детайлите! Ще повторя отново…никой няма право да говори общо за една професия и да излива тази помия, действайте персонално и конкретно и аз лично ще следя блога Ви с интерес! Ще ме научите на нещо, ще ми помогнете да се предпазя от еди кой си некоректен колега и точно по този начин ще помогнете и на клиентите си!
Заня, здравейте,
ако наистина сте толкова коректен брокер, за какъвто се представяте, моля направете си адекватна реклама, защото пазарът в София страда неимоверно от липсата на качествени брокери. Ние сме две семейства, които си търсят апартаменти за над 100 хил евро и няма качествен брокер, който да разбере условията ни и да задоволи интересите ни. Напротив, разпознавам над 90% от колегите ви в описаната тук схема. И това е от страна на купувача, от страна на продавача е не по-малко зле. Имате голям мегдан да се развихрите и да отвеете конкуренцията. То, всъщност, ако сте такава, направо нямате конкуренция.
Oleg Safari: Аха брокери. Ето ти конкретен случай. Синът ми купува къща. Брокера подготвя документи иска капаро по предварителен договор. Преглеждаме документите още преди нашия адвокат. Терена на който е къщата няма делба със съседа. (Една година и още не е стигнало до съда.) Не брокери, а уникални тъпанари. При това нагли.
Г-жо Трайкова, много се бъркате, ако си мислите, че тук объсжаме изключенията в сферата на недвижимите имоти. НЕ! Тук говорим за правилото! Ние също сме работили с много брокери от доста агенции – “Явлена”, “Мирела”, “Ера”, други. Споменавам ви ги само, за да ви стане ясно от какъв калибър агенции наемат прости и необразовани хора и ги карат да лъжат и подвеждат клиентите си заради печалба. Имаме и познати брокери и те казват същото – поголовно се подвежда, да не кажа “мами”, за да се изкопчи някои лев отгоре. Това прави брокерите, не по-добри от кварталния наркоман или крадец.
1 на 20 можеш да срещнеш съвестен брокер, който е загърбил така измислените практики и наистина иска да си създаде добро реноме, което после да работи за него.
Не забравяйте, че живеем в държавата на късите цели и никой не му пука за вдругиден. На повечето хора им е важно, какво имат сега. И това ги прави идеална и лесна пляка на същият тип мислещи пишман управители на пишман агенции, които ги използват за целите си.
Ребята из “Явлены” и “Эры” Поморие- полное жулье и случайные люди. Не связывайтесь с ними! Ничего не могут, не знают, толкают левую рекламу и после писем- пропадают . На встречи не приходят- т к предложить нечего.
Прекрасно казано,колежке
Заня, Заня………колко мъка има по този свят Заня..! Наистина не съм баба Илийца, но ми станаха интересни следните записки:
“Цялата си практика съм изкарала с предварителни договори, които не са написани от адвокати”
Знаеш ли Заня какъв е проблема ? Не само ти, но и много други брокери са като теб. Гредата е след това за адвокатите, когато четат договорите и се чудят какво да направят с тях. 90% от договорите, които аз съм чел съм отказвал да коригирам. Директно казвам на клиента: Не, не мога да го погледна само този договор, не, не мога да го поправя, защото вярното в него е само името на агенцията. Знаеш ли Заня къде е основния проблем ? Той е в това, че много от сделките могат да минат без предварителни договори. Просто клиента има кеш. Обаче…….ти как ще си опънеш 3-4-5% комисионна, ако няма договор ? Всъщност драга Заня, предварителен договор се прави, когато има неща за “доизчистване” по сделката. Например: очакван банков или друг заем; разсрочено плащане във времето; заличаване на някоя и друга възбрана/ипотека от имота; довършителни работи в имота и все неща, които ще се случат във времето и тези неща се описват в договора, за да гарантират и двете страни по сделката, а не за да може брокера да си вземе комисионната.
От друга страна, като лоша практика посочвам и следното: Отива клиент на оглед и му подават нещо за подпис (с думите: за да мога да се отчета на шефа и на НАП) Това “нещо” се указва задължително за клиента минаване през агенцията – във връзка с въпросния имот. Сиреч, ако двете страни се договорят, но без агента……се дължи комисионна на агенцията……
Отплеснах се…….Връщам се пак към Заня и се хващам за нейните думи: “Всеки уважащ себе си брокер познава ЗЗД” Аз пък ще отговоря така: всеки уважащ себе си шофьор познава закона за движение по пътищата. В този ред на мисли, драга ми Заня, ще си позволя да напиша, че дявола не се крие в буквата на закона, а в съдебната практика по него, с която аз лично се съмнявам да си запозната, че дори и с 20г. стаж като брокер.
Следващото обаче ме измуми: Ако имало промени – се съветваме с нотариуса. Скъпа Заня, на нотариуса не му трябва да познава или следи или чете промените в гражданското законодателство, свързани чисто с облигациите (надявам се, разбираш думата). За нотариуса няма проблем да изповяда сделка с ипотека, възбрана или въобще с тежест. Освен всичко, ако си имаш твой нотариус (при когото минаваш сделки), най-вероятно същия нотариус при проблем ще си затвори очите.
Във връзка и с твоите проверки на имотите. До сега не съм попадал на брокер, който да е направил някаква по-различна справка от тая с ЕГН-то (ЕИК-то) в ИКАР или айде……в службата по вписвания. На вас това са ви проверките.
Ех, стана дълго !
Желая много здраве и успехи мила Заня и ми прости……обръщам се по име – ползвайки де като нарицателно, но те уверявам, че нямам нищо против личността или дейността ти.
Първо да Ви кажа,че статията е некоректно написана ,защото Не е такава практиката на всички агенции.Управител съм на Imoti Komfort и смисъла на депозита е,ако собственикът е в чужбина или друг град,село и т.н.да му се гарантира ,че наистина желаете да закупите този имот и той няма да се разходи до Сливен ,в някой случаи и вземе отпуск,да закупи самолетен билет и куп разходи…
Даааа, то всички клиенти са в чужбина и си купуват в Сливен 🙂
Ей,нагли сте брокерите,ама много!!!Как искате “стоп капаро”и “капаро на отговорно пазене”(в моя случай,беше перефразирано като “сериозен интерес” и “преговори за сваляне на цената,обявена от продавача”),след като ДОРИ НЯМАМ, предварително одобрение за кредит????!!!Започнаха с 2000 евро,минаха през 1000 евро и накрая финишираха с -“колкото оставиш”!!!!! Абсолютно потвърждение,на статията!!!
Г-н Кендов,искам консултация с Вас!!
Здравейте,
Аз съм точно по време за закупуване на апартамент с брокер без теглене на кредит във Варна . Може ли някакви полезни съвети.
Благодаря предварително .
Поздрав: госпожа Димит.ова