Кои фактори ще повлияват пазара на недвижими имоти през следващата година

Събота и Неделя си говорихме с един приятел за балона на недвижимите имоти. Той беше слушал някакъв “анализатор”, който твъдял, че София привличала около 30-40 000 души на година и това било нормално. А се строяли значително по-малко жилища.

Според НСИ, за първото тримесечие на 2019 в София са издадени разрешителни за жилищо строителство на 213 сгради с РЗП 357 787 м2 и 2906 броя жилища.

Ето и статистиката на НСИ за 2018г.

Ще рече, че строителите нещо забавят. Последното тримесечие на 2018 са имали РЗП 668 036м2, а първото на 2019 на половина – 357 787м2.

В цифрово изражение за 2018г. имаме заявени за строителство 14 761 броя жилища.
Пак според НСИ за 2017г. за строителство са заявени 8 716 броя жилища.

И сега смятаме

Ако София расте с 30-40 000 жителя на година, то това значи, че ще трябва да ги настаним. Тогава за 2017 сме се справили с тенденцията, но за 2018 сме се поизхвърлили. Ако в едно жилище живет 3 души, то тогава очакваме през 2021г, София да нарасне с 43 000 човека. (по 3-ма средно на апартамент х 14 761 жилища, които ще са готови тогава).

Хубаво ама България намалява с 35-40 000 души годишно. Освен това Пловдив и Варна също растат откъм население. Да приемем, че всички останали растат с около 20 000 души годишно. Да приемем, че в цялата останала държава към по-малките градове мигрират общо 20 000 души. Излиза че годишно провинцията се обезлюдява с над 100 000 души (40 000 намаляване нанаселението, 40 000 прираст на София и 20 000 на останалите големи градове като Пловдив, Варна, Търново, Кърджали…).
С две думи, ако за период от 10 години се спазва този принцип на прираст на София с 40 000 годишно, ще излезе че 400 000 са мигрирали в София и още 200 000 са мигрирали в други по-малки градове, а населението като цяло в държавата е намаляло с 400 000 за 10 години. Последната цифра е потвърдена от НСИ, така, че тук не можем да спорим,

Какво я направихте Вие тая провинция бе? Съвсем я обезлюдихте. Верно се обезлюдява, ама чак с такива темпове… 100 000 на година?!?

От друга страна Столична община твърди, че 24% от жилищата в София са необитаеми. Естествено това няма как да е вярно, защото столична община няма как да знае дали някой живее в даден имот, ако не се е регистрирал там. Затова режем статистиката на Столична община и допускаме, че 18% от жилищата са незаети. Бог знае какво отчита Столична община като жилище, но празните жилища в квартала Ботунец със сигурност са повече от тези в Лозенец.
Така или иначе ако застанете вечерно време пред един софийски блок, ще видите достатъчно тъмни прозорци. В нашия вход от 23 апартамента, 4 са празни.

Какво казва БНБ

От миналата година БНБ предупреждава за балон в имотите и съветва банките да намалят кредитирането на  строителите. Този месец обаче Калин Христов (подуправител на БНБ) не издържа и съвсем в прав текст заяви, че средата на следващата година „пазара на недвижими имоти ще създаде проблеми”.
Основните проблеми може би ще донесат „инвестиционните имоти”. Те са голяма част от така наречените тъмни прозорци, които Столична община отчита като необитаеми имоти.

Откъде все пак се появи ръста на пазара на недвижими имоти

Статията продължава след формата

На пръв поглед нямаше никаква логика. Дълго време не успявах да разбера защо изобщо го има този ръст в цените и търсенето. Просто нямаше предпоставки. Заплати средни от по 1000 лева, при цени на имотите в София от 80-100 000 EUR. Дори и за погасяване на кредит не стигат тия 1000 лева. Наемите същата работа – 600 – 800 лева за тристаен, съответно обзаведен или необзаведен. И това последните 3-4 години.

Оказа се че двигателят на пазара на недвижини имоти са хората от провиницията. И то в 2 конкретни случая.

1. Продажба на имот в Разград (примено) и покупка в София. Да но като казваме имот в Разград, не разбирайте апартамент, а ниви. Апартаментите там нищо не струват. Не са ликвидни. Ниви обаче се търсят. Последно дори четох, че нивите са поевтинели в Добруджа. Не знам колко е вярно. Не съм го проверявал

2. Кметове и близки до властта в провиницията, инвестират в имоти в София. Какво инвестират ли? Ами заграбеното инвестират. То не бяха изсечени гори, то не бяха стадиони по европейски проекти в населени места с 800 жители… За имотните измами със земеделски земи по селата да не говорим. Всички тези пари идват в София под формата на апартаменти. В провинцията просто няма къде да ги инвестират.

Да обаче есента се готвим за местни избори. Не се знае кой ще остане и кой ще изберат. А и далаверите малко по малко започват да затихват. Земите се окрадоха, горите се изсекоха, къщите за гости се построиха… А и новите кметове ще имат нужда от някоя друга годинка да навлязат в „далаверата”, докато успеят да заработят за апартамент в София.

Кой фактори ще повлияват пазара на недвижими имоти през следващата година

– БНБ – политиката на БНБ не е за подценяване. Те мрънкат, мрънкат пък вземат че заставят банките да се държат по определен начин. Ако не слушат – ей я КТБ. Помните я нали? Ако БНБ е казала, че иска да намалява кредитирането на строители, значи ще се намали.

– Строителните предприемачи. Тяхното виждане е ясно. Статистиката за издадени разрешителни за строеж е красноречива – спад от 50% в издадените разрешителни за първото тримесечие на 2019

– Местите избори. Както казах масата купувачи са от провинцията. Малко или много местните избори ще поразместят схемите и далаверите

– Пазара на наемите. Много е модерно сега да теглиш кедит за имот, а наема му да ти изплаща кредита. Само да знаете че срещу 800 лева месечна вноска, можете да изтеглите около 80 000 EUR кредит.

– Политиката на ЕЦБ. Това е толкова далече за повечето хора, че изобщо не разбират как им влияе. Марио Драги (шефа на европейската банка ЕЦБ) заяви, че ако е необходимо ще печата още пари. Всички знаем, че повечето пари в икономиката вдига цените и води до инфлация. В ЕС това не се случва обаче, което обезсмисля политиката на печатане на пари. За България обаче, печатането на пари в ЕС ще доведе до повече външни поръчки и съответно имотния балон може да се отложи.

– Притокът на хора към големите градове. Последните години точно това беше двигателят на пазара на недвижими имоти. Притокът обаче си има лимит, а след него следва отлив. Въпросът е – дошъл ли е този момент? По мои наблюдения все повече хора търсят имоти около София, а не в самия град. Особено семейства с деца. Новини гледате – то не беше мръсен въздух, то не бяха ремотни точещи се с години… Моето мнение е, че пикът с миграцията към София попремина. Надали ще расте с по 40 000 годишно в следващите години. По селата останаха баби, дядови и роми. Малкото младежи няма да могат да осиурят приток от 40 000 годишно към София.

Финално

Гответе се за три сценария догодина:

1. Падане на цените на недвижимите имоти през втората половина на 2020

2. Намаляване на поръчките от чужбина към бизнеса в България

3. Печатне на още пари от ЕЦБ и отлагане на горните 2 варианта за 2021

Ако Ви е харесала статията, моля споделете я във Facebook!

Финансовият блог  www.kendov.com не е комерсиален Ако намирате тази статия за полезна, моля споделете я във Фейсбук, за да помогнем на повече хора в общуването им с банките