Подготвиха ли банките законодателството за имотен срив?

Тихомълком последните 10 години банките подготвиха законодателството за очаквания спад в цените на недвижимите имоти. Приеха се както изцяло нови закони, така и промени в съществуващите такива. Тук описвам една от новите насоките на развитие на съдебните практики, която дава възможност на банките да развалят продажби на недвижими имоти, извършени в предходни години

Хубаво е когато по-голямата част от хората вече осъзнават, че кризата е тук, но още не се е развихрила.
Разбира се това можеше да стане с фалита на английския туроператор Thomas Cook, но това което научих от предходните кризи е, че те се „отприщват” при съгласувана практика на големи играчи. Помните Лемън Брадърс, които бяха оставени да фалират, но AIG бяха спасени.
Така и тази криза ще бъде отприщена не когато е логично, а когато големите играчи се приготвят за този момент.
Както обичам да казвам банкерите може и да са нагли, но в никакъв случай не са глупави.
Ако не внесем 100 000 мигранти следващата година за да запълнят 24% празни жилища в София и бог знае колко пустеещи по провинцията, имотния срив ни е в кърпа вързан. И банките го знаят. Вече 10 години работят за този момент.

Има няколко ключови законови промени, които остават скрити за кредотискателите и обществото.

Те се правят по различно време, в различни закони, но винаги касаещи банковата дейност и затова не могат да бъдат засечени от практически всички кредитни консултанти (то пък едни консултанти…).
В тази статия ще се опитам да Ви нахвърлям няколко банкови схеми, появили се последните 10 години, следствие на законодателни промени.
Правя уговорката, че няма да влизам в законодателни детайли, а ще се придържам към икономическата логика, която е в основата на банковата дейност.

ЗАКОН ЗА КРЕДИТИТЕ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ НА ПОТРЕБИТЕЛИ

Този закон е обнародван през 2016г. без особенно дебатиране. Една от основните тези, които той успява да прекара е, че на кредитоискателите се дава избор дали да гарантират кредита с цялото си имущество или само с ипотекирания имот, предмет на сделката. Това е чл. 24 от този закон, чиято икономическа логика е спорна, но от юридическа гледна точка решава един основен проблем в банковите дела – индивидуланото договаряне на кредитите.
Освен това, той препраща към чл. 133 от ЗЗД (Закон за задълженията и договорите), който играе ключова роля в подготовката на банките за предстоящата криза.

Реално погледнато кредитоискателя няма избор дали да гарантира само с ипотекирания имот или с цялото си имущество. Няма как да получим информация от БНБ колко от изтелените кредити са гарантирани единствено с ипотекирания имот, а и самата БНБ не се трогва да публикува такава информация. Аз като кредитен консултант не съм имал досега клиент, който да е изтеглил такъв кредит. И адв. Кендова не е имала банково дело, по такъв договор за кредит (гаратиран единствено с ипотекирания имот, предмет на сделката).

Предполагам това е следтвие от офертите на банките. Когато отговаряте с цялото си имущество, срокът е примерно до 35 години. В протовен случай е до 25. Сумата за финансиране  в първия случай е до 500 000, във втория до 250 000 лева. Лихви, процент на финансиране, реално всичко е пъти по-неизгодно, ако отговаряш само с ипотекираното жилище.
Влезте ако искате в сайта примерно на Булбанк и ще видите, че няма да намерите адекватна информация за кредит с частична отговорност, докато през цялото време ще Ви се навират в очите кредити с пълна отговорност с цялото ви имущество.
Затова такива кредити с отговорност до размера на ипотекирания имот, просто няма или са пренебрежимо малко. Аз нямам консултирани такива кредити. Не съм и виждал такива договори. Вие обаче ИМАТЕ „ИЗБОР”. Това е важно за евентуални бъдещи претенции срещу банката.

ЗЗД и чл. 135

Преди всичко трябва да сте наясно, че този закон е приет 1950 година, а чл, 135 не е променян оттогава.  Не е сложно да си представите, че тогавашните социалистически взаимоотношения кредитор-кредитоискател не са били като сегашните. Тогава нямаше и ЧСИ-та.
Чл. 135 обаче се оказва съществен за атакуване на сделки със задна дата от страна на банките.
Нямам надеждна информация, но мога да заложа доста крупна сума, че от 1950 година до към 2000-та, няма нито едо дело заведено от банка по чл. 135 от ЗЗД.
Далновиден ще да е бил българският законодател  от 1950г. Предвидил е всичко години напред. А после не работила системата през социализма… Какви законотворци имахме едно време, ейиии…!

чл 417 от ГПК

Аз го наричам творението на Мая Манолова. Същата Мая Манолова, която сега ни защитава от монополите и банките и се кандидатира за кмет на София (Бог да се смили над столичани).
Той е приет с активното нейно лобиране и влезе в сила на 01.03.2008, макар да бе гласуван още 2007. Една година преди финансовата криза, а как добре работи до ден днешен…
Помня стенограмите на народното събрание и на правната комисия от изказванията на г-жа Манолова. Тогава председател на тази комисия беша Янаки Стоилов, а на заседанието присъствали юристите на ОББ и ДСК, както и представители на Асоциацията на банките. От страна на гражданите никой не е присъствал. Започнаха да ни канят години по-късно на срещи организирани познайте от кого. Извратено звучи, но отново по инициатива на г-жа Мая Манолова. Инициативна е, трябва да и се признае.
Само да не забравя да поясня – чл. 417 дава правото на банката да ви осъди без да разберете по съкратена процедура (един месец примерно). Ако Вие заведете дело срещу банката, ще чакате поне 6 месеца за първо заседание защото…
Абе намерете си стенограмите с г-жа Манолова. Всичко Ви е обяснила там жената.

„Чл. 417. Заявителят може да поиска издаване на заповед за изпълнение и когато вземането, независимо от неговата цена, се основава на:
2. документ или извлечение от счетоводни книги, с които се установяват вземания на държавните учреждения, общините и банките”

 Схемата и новата съдебна практика

С две думи за да не Ви отегчавам – Представете си как един бизнесмен има апартамент в Смолян, но тегли кредит и си купува апартамент в София. 2 години по-късно Ви продава  апартамента в Смолян, а година по-късно спира плащането на кредита си за апартамента в София. Тогава банката има право да развали Вашия договор и да Ви вземе апартамента, който сте купили.
Да-а-а-а, има право. Ако още не сте намерили чл. 135 от ЗЗД сега е момента да го прочетете и хубаво да го осмислите. Ако продължавате да смятате, че това е невъзможно, пригответе добра сума и ще Ви покажа банкови решения в тази насока.

Защо им е на банките да лобират за решения на ВКС в тази насока и създаването на съдебни практики, при положение, че си имат чл. 417 от ГПК, който им помогна да приберат доста жилища при предходната криза?

Ами това е въпросът! Единствения отговор, който намирам е, че очакват криза с голям спад в цените на жилищата. Повече от 20%, комбинирано с голям брой лоши кредити, като следствие от това. А парите по отпуснатите кредити трябва да се съберат. Акционерите не обичат да губят пари.

И ако все още смятате, че банките работят хаотично, пак да препратя няколко абзаца по-горе. Новият ГПК и чл. 417 бе приет 2007г. Какво стана 2008 помните всички нали? Може пък да е било случайно, кой знае. Може и сегашните промени да са случайни!

И сега една добра новина, понеже всички обичаме добрите новини. Има срокове на давност и разни презюмции за знание и умисъл, което значително ще намали възможността на банките да разваляне на предходни сделки. Също така тази схема НИКОГА НЯМА ДА СЕ СЛУЧИ НА ВАС.
Верно, че се е случвала, че има абсурдни решения на ВКС, но те никога не са били спрямо Вас. Няма да бъдат и сега. Те винаги ще са за сметка на някой друг, защото съдът е справедлив и всички сме равнопоставени. В тази държава дори най-малкия човек стои наравно с всяка банка. Поне докато не се срещнат в съда. После банката му прибира жилището а той напуска „Тая скапана държава”.

Васил Кендов
ДРАФТИС – Кредитни консултанти
www.draftis.com

Финансовият блог  www.kendov.com не е комерсиален Ако намирате тази статия за полезна, моля споделете я във Фейсбук, за да помогнем на повече хора в общуването им с банките

За факторите влияещи на цените на недвижимите имоти – четете тук http://kendov.com/недвижими имоти/