БНБ иска ограничаване на кредитирането, но какви ще са последстията за икономиката, цените на имотите и лихвите по кредитите?

БНБ иска ограничаване на кредитирането, но какви ще са последстията за икономиката, цените на имотите и лихвите по кредитите
———————————————————————————————-
Изчезват фаторите, които водеха до ръст в цените на имотите

• Първият е голямото количество сиви капитали
• Вторият фактор е липсата на алтернатива за инвестиции
• Третият фактор който движеше пазара на недвижими имоти бе страха от инфлация и загубата на спестявания.
• Четвъртият фактор – ниските лихви
  ———————————————————————————————————————-Миналата седмица управителят на БНБ Димитър Радев изказа мнение, че кредитирането създава опасности пред развитието на икономиката и увеличава риска от рецесия.
  Най-вероятно е прав, но това по-скоро е следствие от водената държавна политика. Едно ограничение на кредитирането ще доведе след себе си достатъчно проблеми, затова трябва да се прави внимателно.
  В строителството и недвижимите имоти в България работят над 250 000 души, което определя брашна като  структуроопределящ и съответно изключително важен за други индустрии. Евентуален проблем с него ще се отрази на други бизнеси и брашове, примерно на строителните материали и тяхното производство, на мебелната промишленост, че и на застраховането ако щете.

Какво загатнаха от БНБ и какви ще са последствията за лихвите и цените на имотите?

Всички чувстваме инфлацията. Според НСИ тя е в размер на 4.7% през Декември, спрямо декември 2023. Ето писал съм как работи инфлацията тук
Това което БНБ загатва е, че инфлацията се дължи основно на голямата експанзия при кредитите. Чрез тях се влива парична маса в обращение и това вдига цените на всичко, включително и на имотите. Виж заплатите обаче не следват темпа на инфлация НИКОГА!
Те зависят и от ефективността на бизнеса, но това е друга тема. Засега ще се концентрираме върху мотивите на БНБ да иска ограничаване на кредитирането, възможните ходове и последици.

България е поела ангажименти за приемането си в монетарния съюз и един от тях е размера на инфлацията. Но както казахме ако паричната маса в обращение се увеличава, няма как и инфлацията да не расте. БНБ отчита това като проблем и е наясно, че е единствената институция, която може да реагира, макар и с доста ограничен набор от мерки заради валутния борд.

Една от най-„хард“ мерките, за която загатна управителят на БНБ е въвеждането на единни минимални изисквания за кредитоискатели. На практика има 3 основни показателя при отпускането на кредит – съотношенито ДЪЛГ/ДОХОД (какъв % от дохода може да е вноската), минимален разполагаем доход на глава от семейството след вноската по кредита, и така нареченото LTV (Loan to value или % на финансиране). Тези 3 показателя са най-лесни за контрол и проследяване. Също така най-лесно могат да ограничат размера на отпускания кредит, а от там и паричната маса в обращение.

Коментираме кредитите за населението, защото при бизнескредитите няма чак такива ръстове. Фирмите също така доказано управляват по-добре заемния ресурс. Те го използват за закупуването на активи или за генериране на доход, докато покупката на апартамент от доста дълго време се явява ПАСИВ за кредитоискателя, а не актив носещ доход. В повечето случаи отдаването му под наем носи около 4% годишна доходност след приспадане на амортизации и всички останали разходи. Затова и повечето кредитоискатели използват имотите за запазване на стойността на парите си, а не за бизнес. И са прави.

Най-неразумното е да държиш пари в банка по време на инфлация!

Дори да приемам за верен отчетената инфлация на НСИ от 4.7% то пак си е далавера да изтеглиш кредит, защото %-та на годишния процент на разходите (ГПР) е около 3.2% в момента. Окъде идва обаче рискът при покупката на имот?

Изчезват фаторите, които водеха до ръст в цените на имотите

първият е голямото количество сиви капитали

Колкото и невероятно да се струва на повечето хора, ръста на цените в последните години бе мотивиран от инвестирането на сиви капитали. А такива има СТРАШНО МНОГО!
Представете си какво би станало със сивите капитали в лева, ако въведем еврото? Не могат да се внесат в банка, не могат да се обменят на чеийндж бюро, понеже са примерно 5 000 000 лева. Къде да ги „превъртиш“ така, че да е сигурна сделката?

Най-добре юридически са защитени сделките с недвижими имоти. Няма много други алетрнативи на юридическа защита. Ако искате си купете дялово участие в някое предприятие и се включете като съдружник. При първите проблеми ще усетите, че нещата се разпадат и няма кой да Ви защити от съдружника. Поне не законодателно. Затова… недвижимо имотче.

Именно тези сиви капитали вдигнаха цените на недвижимите имоти 2022г. Тогава 55% от сделките бяха в брой и едва 45% с банков кредит. В края на 2023г. По отчети на НСИ нещата са се променили. Около 56% от покупките на недвижими имоти са с банкови кредити, а 44% са в брой. Освен това броя на сделките намалява с 15% на годишна база. Не е малко, но все пак кредитирането расте и това помпа инфлацията като нищо друго. Както казахме тези пари от редитирането стигат до 250 000 души непосредствено заети в строителството и още куп обслужващи странични бизнеси. Това поражда инфлация.

Вторият фактор е липсата на алтернатива за инвестиции

Мантрата на всички финансови „гурута“, че човек трябва да се стреми към „пасивен доход“ поражда една истерия з аполучаване на наем.
Аз не съм съгласен с тези определения за „пасивен доход“, защото имам много клиенти, които получават наеми и тов аопределено не е пасивен доход. То не е чистене след наематели (когато даваш чрез AirBNB), то не е ремонти и майстори след изнасяне на наемател, то не е мебелисти, когато го обазавеждаш, то не е съдебни дела, когато не си случил на наематели и са ти изнесли техника и обазавеждане или са съсипали апартамента.
Естествено на всичко това си има противодейстие, но всяко противодействие изисква време, средства и контрол, което вече започва да се бие с концепцията за «пасивен доход».

Но както казахме алтернативите за спасение на спестяванията по време на инфлация сад оста ограничени и със слаба законодателна защита. При моите клиенти се забелязва склонност за алтернативни инвестиции за защита на спестяванията на борсата, в крипто, в злато или в други активи. Но за това се изискват също определени познания и разбира се време, необходимо за «управление на инвестицията». Иначе – ДА, СТАВА! Става да инвестирате в ценни метали или в крипто, но това вече е доста далеч от определението «пасивен доход». По-скоро бих го нарекъл допълнителен доход. Но това също е предмет на отделна статия, която обмислям да напиша.

Така че – ДА, покупката на недвижим имот е алтернатива на спасение на спестяванията, но ако не е сметната добре, може и ще доведе до загуби в следващите години.

Третият фактор който движеше пазара на недвижими имоти бе страха от инфлация и загубата на спестявания.

Изключително резонна причина да закупиш имот, но и този фактор започна да губи влияние. Темпа на инфлация намаля, а БНБ и ЕЦБ искат да ограничават кредитирането. Моя опит показва, че щом поискат да го правят те ще го направят. Дали ще е с повишение на лихвите или чрез административни мерки по налагане на единна система за оценка на кредитоискателя е без значение. Решили с аи е въпрос на време.

Четвъртият фактор – ниските лихви

Както се казва – „Няма вечно да е така“. Сами разбирате, че няма как за дълго в Австрия лихвите по ипотечни кредити да са 7%, а в България 3%.
Писал съм много за начина на формиране на лихвата по кредитите. В България тя е „вързана“ с лихвата по депозитите. Сега си представете, че влезем в монетарния съюз и въведем еврото. Ами, че то спестяванията веднага заминават за Германия, където лихвата по депозити е 2%, а не 0,1% както е у нас. И тогава добрата капитализация на нашите банки заминава на мига. Единствения начин да съберат средства ще е чрез повишаване на лихвите по депозитите. Може и чрез външен кредит, но няма да е на 0,1%, колкото плащат в момента по депозитите. Имайте предвид, че EURIBOR (1m) в момента е 3.87%.  Около тази лихва се рефинансират европейските банки.

Хипотетично правителството може да реши да се финансира не от външните пазари, а да остави доходността от 3-4% на вътрешния пазар и да се финансира от излишните средства от българските банки. Това ще намали ликвидността им допълнително, но пък ще намали и възможността им да кредитират, което е търсена цел от БНБ. Според мен координацията на БНБ и правителството е тази сфера не е най-добрите, но явно има и други политически фактори, които ние не знае. Едно е ясно – БНБ иска да ограничава паричната маса в обращение, а правителството се чуди как да я увеличи. Какво се случва на този етап, ще стане ясно по-натам. Засега действията са разнопосочни.

Ако трябва да обобщя, покупката на недвижим имот в следващите години до влизането в монетарния съюз няма да е най-успешната „инвестиция“ откъм доходност. По-скоро ако се търси спасение за спестяванията ще бъде може би един от малкото добре защитени от закона варианти. Естствено и тук трябва да се внимава какво се купува и на каква цена.

Личните ми очаквания са, че след въвеждането на еврото или по-скоро малко преди това, сивите капитали ще пожелаят да се освободят от недвижимите имоти, в които са в момента и на никой няма да му пука дали е загубил 10-15% от инвестицията в недвижим имот, защото е „изпрал“ парите си. Пак казвам – става въпрос за много големи суми за препиране, които ако останат в левове ще бъдат загубени безвъзвратно. Година след приемането на еврото, цените отново ще тръгнат нагоре, но не и преди това. Преди това ще има спад.

Успех с инвестирането и знайте, че консултацията е нищожна като цена в сравнение с потенциалните пеалби или загуби.

Васил Кендов – финансов консултант

Ако Ви е харесала статята, моля споделете я във ФБ и помогнете на блога да се развие

Моля използвайте приложената форма за записване на час за среща