skip to Main Content
Menu

За личните финанси и недвижимите имоти

Споделете ако Ви е било полезно
  •  
  •  
  •  
  • 1
  •  
  •  
  •  
    1
    Share

savingsЗа личните финанси и недвижимите имоти

Говори се напоследък, че в дългосрочен план лихвите по депозитите у нас ще продължават да падат, особено през 2016 г. заради инфлацията. Слабо е търсенето на кредити и финансисти препоръчват хората да влагат свободния си ресурс в недвижими имоти. Как да съхраним финансовите си авоари без да търпим загуби? Каква е печелившата тактика?

Безспорно нивото на инфлацията е пряко свързано с нивото на лихвите по депозитите, но в каква степен ще си повлияят тези 2 величини една от друга е съвсем друг въпрос. Към днешна дата лихвите по депозитите са доста ниски сами по себе си и дали ще се понижат с още 0.1% примерно, няма отношение към нашата икономика. Спадът на лихвите по депозитите ще има ефект само върху 1% от вложителите с най-големи влогове. За останалата част от спестителите това не е някакъв мотивиращ фактор да търсят алтернатива за спестяванията си, поради факта, че те са прекалено малки за инвестиция или за носене на някакъв доход.
Според последните отчети на БНБ (доколкото може да им се вярва след случая с КТБ) банките имат доста голям свободен паричен ресурс, а търсенето на кредити спада. Всички тези пари на депозит се явяват разход за банката и това е причината за намаляването на лихвите по депозитите, а не размера на инфлацията. От друга страна БНБ съвсем официално отказа да предоставя информация за размера и движението на лошите кредити, което няма как да не увеличи несигурността в банковата система. Това тласка банките да вземат превантивно мерки за изпреварващо намаляване на разходите си.
Това според мен са факторите които по-силно ще влияят на лихвите по депозитите.
Колкото до влагането на средствата в недвижими имоти, не мисля, че това ще бъде дългосрочна печеливша стратегия. Причините са следните:

Skyp-e konsultaciq

1. Много малко хора имат спестявания, които да са достатъчни за покупка на недвижим имот. Ако говорим за имот извън големите градове, то със сигурност инвестицията ще е губеща дългосрочно. В големите градове един имот струва минимум 30 000 EUR. Колко хора мислите че имат такива спестявания?
2. Цената на недвижимите имоти е нещо доста променливо през годините. Когато говорим за спестявания, хората би трябвало да търсят сигурност и по-ниска доходност, а не по-висока печалба при по-висок риск. Това е характерно за инвестициите, а не за спестяванията. Печелившите бизнес стратегии в несигурен и рисков пазар са краткосрочни, а покупката на недвижим имот не е краткосрочна инвестиция.
3. Когато говорим за спестявания, говорим и за ликвидност. В този смисъл ако парите на хората са на влог в банката, те могат спокойно да ги изтеглят в рамките на 1 ден, без големи загуби. Можете ли да кажете същото ако парите са вложени в недвижим имот?

Към днешна дата голяма част от професионалните инвеститори търпят загуби от част от инвестициите си в Швейцария например, или в германски ценни книжа, които са с отрицателна доходност. Разбира се това е загуба само върху част от портфейла на съответния инвеститор, но гражданите със спестявания нямат възможност да формират портфейл от инвестиции от техните спестявания. Те не са професионалисти. С други думи съвети към хора със спестявания в банка да „диференцират портфейла” си за по-голяма сигурност са меко казано нелепи, макар това да е основно правило при инвестирането. Просто размера на спестяванията им е прекалено малък за такъв начин на управление.
Печелившата стратегия в момента е една – „не се занимавай с това от което не разбираш” и „Инвестирай само в това с което се занимаваш и разбираш”. Това е ако говорим за инвестиция. В противен случай по-добре парите да стоят в банка.
Аз лично имам и едно златно правило за инвестирането, което споделям при всяка консултация свързана с инвестиция – Инвестираш само в проекти, при които приходите са от чужбина и в никакъв случай в проекти които планират приходи от потреблението в България!

Банките имат ли обща стратегия как да се справят със ситуацията и пак ли ще си го изкарат на клиентите  с цел задържане на печалбите си, вдигайки таксите?

Банките винаги имат стратегия и за тези стратегии винаги плащат клиентите. Това е в сърцевината на тази система. Преди време описах и предупредих кредитоискателите да заложат в очакванията си вдигане на таксите от страна на банките. След законодателните промени, които ограничиха възможността на банките да вдигат едностранно лихвите, те вече могат да влияят на печалбата си единствено чрез таксите които събират. Този сегмент все още не е законово регламентиран. Това се потвърждава и от последните отчети на БНБ. Приходите от такси нарастват, а от лихви намалят. Като цяло и печалбата на банковата система расте, което още веднъж потвърждава тезата ми за изпреварващо действие от страна на банките по отношение на свиване на разходите за лихви по депозити.

Draftis

Предстоят ли тежки дни за финансовия сектор и какво е поведението днес на стагниращата ни икономика?

Моето мнение е че кризата в банковия сектор тепърва предстои. Няколко западни и добре работещи банки напуснаха България, КТБ бе фалирана, а ПИБ получи държавна помощ за да не се отвори кутията на Пандора. Това е неизбежно. Неясно е само кога ще се случи. Все пак виждаме, че чрез политическа намеса може доста да се влияе на този пазар, което прави икономическите прогнози неточни относно времето на дадено събитие, но не и по отношение на самото събитие. Все пак финансовите правила почиват на основата на математиката.

Вашите прогнози за Бюджет 2016 г. – отново ли ще имаме предпазлива план-сметка на държавата?

Мисля, че да. Гледайки поведението на Министерство на финансите и постоянните предложения за въвеждането на нови данъци, колкото и безумни да са те, извода е само един – търсят се пари за следващия бюджет. Личното ми мнение беше, че онези 16 милиарда които се изтеглиха би трябвало да бъдат достатъчни поне и за 2016, но действията на министерството показват друго. Смятам, че успоредно с търсенето на възможности за нови данъци ще се търсят и нови кредити. Най-вероятния сценарий е емитирането на ДЦК, които да бъдат купени от българските банки с парите на вложителите. Все пак тези пари както казахме са един голям разход за банките и е направо грехота да бездействат и да не носят доходност. Поне от финансова гледна точка е така. Но по-важна се оказва че е политическата гледна точка, а там нещата не са много ясни.

Васил Кендов
ДРАФТИС – кредитни консултанти
www.draftis.com


Споделете ако Ви е било полезно
  •  
  •  
  •  
  • 1
  •  
  •  
  •  
    1
    Share
This Post Has 6 Comments
  1. Добре.
    Съгласен съм с прогнозата и със съвета да не инвестираме тук. Но коя злина да изберем – пълен крах на банковата система и като следствие – тотал щета на спестяванията ни (колкото и да са мизерни) или една полусрутена къща в изоставено село с тенденцията да се обезцени поне още наполовина, но да си знаем, че ние сме си избрали “нашата крепост”. Как да постъпим за да спасим (не говоря да увеличим) спестяванията си?

  2. Повече спестявания не държа в банка, колкото и архаично звучи. Последно купих известно количество биткойни около 20/08 на цена от 400 лв./бтк. Днес биткойнът е 515 лв. Като го очаквам да скочи поне до 600 лв. Успех на всички, които продължават да са замесени с банкстерите!

  3. Привет,
    Принципно пазара на недвижими имоти глобално ( и основно в България) отива към крах. И причините за това са отчасти във финансовия сектор (общото количество отпуснати кредити намалява), покупателната способност на българина сериозно намалява, отчасти е виновна бюрокрацията (става все по-скъпо да строиш законно в България).

    По отношение на спора дали пари в “Банка” или “Недвижим Имот” обаче може да се каже следното:
    – В период на криза, сметка в нашенските банки е точно толкова ликвидна колкото луксозна вила в с. Долно Камарци, Порутена къща с декар двор на село за 3-5 хиляди винаги ще се търси.
    – “недвижим имот” като понятие не може да се разглежда общо – има такива имоти, за които винаги ще има търсене, и има и доста “плява” която се пробутва от инвеститори и брокери НЕ на пазарна стойност. Само за пример бих дал, че нито един брокер не оценя изложението на апартамент.
    – И накрая мисля, че най-важното, което трябва да се вземе в предвид са действията на Европейската Централна Банка и нейните опити да съживи европейската икономика. Опасявам се, че в дългосрочна преспектива ЕЦБ ще надхвърли инфлационните си цели (инфлацията не се докладва адекватно). Ако след 5-10 години покупателната способност на еврото намалее драстично, а лева е или свързан или по-слаб от еврото, какво ще стане с Вашите спестявания в Банката?

    Един практичен съвет: човек не трябва да си пъха реактивен самолет в носа! Мисля че са еднакво не-адекватни стратегиите да се държат пари в банката, да се изкупуват недвижими имоти на килограм с цел инвестиция, и мисля че дори човек със средни доходи би могъл да създате “имитация на портфейл”:
    1. пари в банката за преживяване на 3-6 месеца
    2. Неджим имот, в който да живее (не на кредит, или с краткосрочен кредит)
    3. Малка инвестиция в ценни метали (според възможностите)
    4. Малка инвестиция в независим пенсионнен/застрахователен фонд с висок риск (според възможностите)
    Всичкото по-горе като сбор НЕ трябва да надхвърля 100 000 Евро, при положение, че го надхвърля може

    Г-н Кендов, може би е правено преди, но ако не е, Ви предлагам да съчините един материал по-отношение на CPI (не знам точния термин на български) инфлацията и каква точно е корелацията между лихвените проценти, “количествените улеснения” и инфлацията – (1) на Еврото, (2) и как това се отразява на Лева косвено. Очевидно наливането на ликвидни средства и намалянето на лихвените проценти, за сега няма ефект върху инфлацията в Щатите и Европа, но можем ли да предположим какви биха били дългосрочните ефекти на Парична политика “гълъб”, каквато водят централните банки по-света по отношение на покупателната способност на средния човек?

    1. Съгласен съм с всичко което казвате. Даже влизате в детайли които се опитах да избегна, поради факта, че няма да са понятни за обикновения човек.
      имам обаче уточнение. то е свързано с “малката имитация на портфейл”. Говорите за имуществено състояние от около 100 000Е. колко хора според Вас има такъв ресурс? А колко от тях гледат на имотите си като ресурс?
      иначе сте абсолютно прав, но за много малка част от хората.
      Относно Индекса на потребителските цени (така се казва тук. с него се измерва и официалната инфлация в БГ) мога доста да напиша, но кой ли ще го чете 🙂

  4. Oo не се притеснявайте госин Кендов ..,има кой да чете! Даже лично ше препращам на разни пишман финансисти, като господинът Каролев примерно, бюлетинът Ви!

    Аз лично бих Ви предложил да пишете по-често и по други теми, ако Имате време и желание разбира се!?

    Поздрави

    извинете ме за офф

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Back To Top
Търси